30억짜리 집을 보유한 사람은 귀속임대료 개념으로 최소한 월 600만원 월세 내는 셈  

▲     © NGO글로벌뉴스 유주택자의 세금으로 호화 임대주택을 배급하는 한국의 포퓰리즘 주택 정책에 무슨 정당성이 있는가!

얼마 전 원룸 거주 청년은 월세 50만 원 내는데 30억 원 집 사는 사람이 종부세를 그 정도 안내면 안되는 거 아니냐는, 뭔가 주택정책과 금융에 대한 기초 지식조차 없어보이는 분이 어디 연구소장 타이틀 달고 일갈하시는 걸 봤다.

일단 그 정도 자리에 있으면서 월세의 세貰와 종부세의 세稅가 전혀 다른 한자란 걸 모를 정도여서는 안된다는 점도 있지만, 더 중요한 건 ‘귀속임대료’라는 주거비용 개념 자체의 부재다.

미안한데, 30억 원 집 사는 사람, 이미 매월 600만 원 이상 월세 내고 있다. 30억 원짜리 집에 사는 사람은 그 돈을 전부 현금으로 조달했든, 아니면 일부를 대출로 조달했든 30억 원이라는 자금의 기회비용, 즉 자본비용을 주거비로 지출하고 있다는 말씀이다.

예컨대 사업, 주식 등의 위험투자가 아닌, 가장 안전한 자금운용을 가정해 보자. 집을 사지 않고 그 돈을 은행에 넣었으면 받았을 정기예금 세후금리를 2.4%라고 보면 이 사람은 월 600만 원의 소득 창출 기회를 포기하고 그 돈으로 집을 사서 살고 있는 셈이다.

이런 자본비용은 각자의 요구 내부수익률에 따라 달라질 수 있다. 누군가는 사업과 금융투자로 그 이상을 벌 수도 있으니 3.6%일 수도 있고, 누군가는 40%만큼 대출로 자금을 조달해 가중평균자본비용이 2.4%가 아닌 3.0%일 수도 있다. 자본비용이 3.6%인 사람은 이 집에 월 900만 원의 주거비용을 소비하고 있는 셈이며, 3.0%인 사람은 750만 원을 소비하고 있다고 보면 된다.

거기 더해 보유세를 연 1,800만 원쯤 거두겠다면, 월세에 더해 세금으로 월 150만원씩 더 가져다 바치라는 지시가 된다.

오히려 무주택자는 집을 살 때 취득세와 등기보수, 집을 보유하는 도중의 재산세와 종합부동산세를 부담하지 않고 통상 거래가액과 요율이 낮은만큼 훨씬 낮은 중개보수만을 부담하며 주거를 해결한다. 같은 집에 450만 원 월세 사는 사람은 그 돈만 내면 끝이다. 하지만, 집을 보유한 사람은 집을 사지 않고 그 돈을 은행에 넣었으면 받았을 이자, 자기자본과 대출 각각의 비용을 가중평균한 자본비용을 2.4%라고 치면, 1억 원당 월 20만 원, 30억 원이면 월 600만 원을 자기 집에 이미 월세 내면서 살고 있는 것이다.

길게 풀어놓았는데, 이게 바로 자가보유자가 자가에 대해 부담하는 ‘귀속임대료’ 개념이다. 공공 임대주택을 짓는 데는 세금이 들고, 이 세금은 자가 보유자들이 낸 것에서 나온 것이다. 한마디로 사람들이 자가를 보유할 경제적 유인이 없다면 귀속임대료와 세금의 합산액보다 낮은 비용인 임차료를 내며 주택에 거주하려 할 것이고, 한 사람이 자가에서 임차로 주거형태를 전환하면 그 사람이 내던 부동산세가 줄어들고 그 사람에게 공공 임대주택을 보급해야 하는 세출이 늘어나는 2배의 재정 축내기 요인이 생긴다. 반대의 경우 2배로 재정 세이브 요인이 생기는 것이고.

 
그래서 세계적으로 1가구 1주택자에 대해서는 취득, 보유, 양도에 이르는 전 과정에서 세금을 대폭 감면하고 있으며, 제 정신 박힌 국가들은 다들 자가 보유를 장려하고 한국처럼 무주택자에게 고급 공공 임대주택을 제공하는 인센티브를 주지 않는다. 각자 분수에 맞게, 소득이 감당할 수 있는 범위 안에서(DTI 은행 자율적용), 초기 목돈 없이도 집값의 대부분을 빌려서(LTV 80~110%) 장기 상환하며 거주하도록 장려하는 것이 글로벌 스탠더드다.

막말로 강북 20평 낡은 복도식 아파트에 사는 유주택자는 3억 원의 매매가에 취득세, 보유세까지 부담해가며 살고 있는데, 유주택자의 세금으로 온갖 호화 임대주택을 배급하는 한국의 아무런 원칙도 기준도 없는 포퓰리즘적 그때그때 땜질형 정책에 무슨 정당성이 있느냐는 거다.

강남 고급 신축아파트인 삼성동 센트럴 아이파크 25평형의 공공 임대주택이 보증금 2억 원에 월세 26만 원이면 된다. 같은 3억 원인데 집을 사서 세금내는 사람과, 세금 한푼 안내며 프리라이딩하는 사람이 누리는 주거 편익이 이렇게 달라서야 이게 무슨 정의고 공정인가?

임차자 간 형평성 문제도 있다. 같은 아파트를 국민임대주택으로 받지 못하고 사적으로 임차하는 사람은 공정시장가액대로 보증금 2억 원에 월세 350만 원 내고 살아야 한다. 월세만 14배다. 대체 공공 임대주택 거주자에게 왜 이런 불공정한 특혜를 주는 것인가?

어떤 경우에도 공공 임대주택 품질의 최상한선은 매매주택 품질의 최하한선을 넘어선 안된다. 공공 임대주택은 매매주택 거주자들이 낸 세금으로 만들어진 것이다. 당연히 각자 자신의 주거에 대한 대가를 귀속임대료와 세금으로 납부하는 성실한 유주택자들의 기여에 아무런 세금을 내지 않는 무주택자가 프리라이딩하는 것을 최소화해야 한다. 적어도 돈을 낸 사람보다 돈을 안 내는 사람이 더 좋은 주택을 누리는 부조리가 있어선 안 되기 때문이다. 이게 원칙이요, 정의다.

이쯤 되면 이미 ‘귀속임대료’로 주거비용을 부담하고 있는 자가 보유자들에 대한 현 정부의 여러 차례 지속되는 부동산세 증세가 과연 옳은 것인가에 대한 논의가 필요하다. 그것에 대해선 이미 자세히 설명해 놓았다.

그래, 계속 세금 갖고 장난해봐라

요약하자면, 한국의 부동산 세금(보유세+거래세)은 이미 세계적으로 높은 수준이다. 그 용처조차 납부자에게 돌아가지 않고 임의 지출하는 국세로 증세하여 정당성은 더욱 떨어지며, 세금 올려 국민들 주머니 털기를 예사로 하는 지금 정부의 스탠스에 대한 4자 요약은 ‘가렴주구’ 외의 어느 것도 아니라는 말씀 되겠다.

<제3의길 제공>